住宅ローンのリスクとは？夫婦で考えるべき課題
2022年12月5日夢の新居購入…
みなさんは新居購入に待ち受ける、住宅ローンのリスクを認識できていますか？
夫婦にとって新居購入は、人生におけるビッグイベント。
これから始まる新しい生活を想像すると、とても幸せな気持ちになりますよね。
ですが、新居購入に待ち受けるのは、楽しいことばかりではありません。
そこには「住宅ローン」という、避けては通れない現実が待ち受けています。
私も10年以上前になりますが、新築マンションを購入しました。
当時、35年ローンを組みましたが、その時感じたプレッシャーは今でも忘れられません。
結果的には数年でマンションを売却しました。
売却にあたっては複雑な感情がありましたが、正直、ホッとしたのも事実です。
この記事では、私や私の知人の話から感じた、住宅ローンについて考えるべき課題を解説します。
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住宅ローンに潜むリスク
住宅ローンを組む方は、多くの場合35年ローンを選択するのではないでしょうか。
現在の低金利を考えれば、選択する人が多いのも当然だと思います。
ですが、ここに住宅ローンのリスクが待ち受けています。
35年と言えば、22歳から働き始めたとして57歳。
これだけの長期間を計画的に考えるなんて、自分の人生を振り返っても到底無理です。
住宅ローンは、ある意味、人生で最大の借金です。
しかも借金額が、それまでに経験したものと桁違いの金額になります。
だからこそ、人生で想定外のリスクが発生すると、たちまち住宅ローンは破綻の危機を迎えます。
このリスクに対して対策を講じていないと、物件を売却して借金だけが残る事態になってしまいます。
考えるべき住宅ローンのリスク
住宅ローンには様々なリスクがあります。
その中でも近年、特に意識すべきなのが「社会構造の変化」です。
今、社会の仕組みは大きく変わろうとしています。
終身雇用制の崩壊、働き方の多様化、晩婚化、少子高齢化…。
これらの変化にともなって深刻化する、住宅ローンリスクを考えてみましょう。
①年齢
35年ローンを組むということは、高齢になるまでローンを払い続けることになります。
ですが、現在の雇用形態では、60歳を過ぎると一気に収入が下がってしまう人がほとんどではないでしょうか？
確かに65歳や70歳までの継続雇用はあるかもしれません。
ですが、60歳の時点で「再雇用」という形態になり、収入が激減する人を多く見かけています。
これから再雇用の年齢は70歳まで伸びるかもしれません。
ですが、それはあくまで「再雇用」での話であり、その時点で住宅ローンが残っているのはとても大きなリスクです。
私が契約した住宅ローンも、高齢までの返済期間となっていました。
契約時は「考えても仕方がない」と、意図的に深く考えないようにしていました。
ですが、改めて考えると、やっぱり無理があったと思います。
②失業
終身雇用制の崩壊は、間違いなく進行しています。
むしろ、どこかで終身雇用制を脱却しないと、日本の国際競争力はますます低下していくと思っています。
今後、日本でも海外のようにダイナミックな解雇が行われる時代が来るかもしれません。
そう考えると、私たちが失業するリスクは、確実に高まっています。
当たり前のように長期間勤務でき、当たり前のように昇給するのは難しくなっていくでしょう。
③修繕
今、私が住んでいる物件は、賃料が安いこともあり築年数がかなり立っています。
内装はそれほど古さを感じませんが、住んでいるといろいろなトラブルが起きます。
特に水回りでのトラブルは多く、キッチン、バス、トイレと順番に修繕しました。
その時に強く感じたのが、「賃貸で良かった」。
賃貸では経年劣化による修繕は、基本的に大家の費用負担となります。
住んでいる私は少しの期間不自由になりますが、費用負担することはほとんどありません。
ですが、これが持ち家だった場合、修繕費は自己負担となります。
水回りの修繕だと、詳しい値段は分かりませんが数十万くらいかかるかもしれません。
しかも、修繕費用はいつ必要になるか分かりません。
家はローンを完済しても、支出が終わるわけではないのです。
④離婚
離婚は住宅ローンのリスクで、最も警戒すべき問題かもしれません。
これ以外の問題は、夫婦で協力して何とか回避するという選択肢が残されています。
ですが、離婚による住宅ローン破綻の先に待っているのは、協力ではなく対立です。
実際、30～40代で住宅ローン破綻する理由のトップは離婚とも言われています。
私の知り合いも離婚で住宅を売却し、1千万円近い借金だけが残った人がいました。
そもそも、住宅購入は家族で暮らすのを前提とするもの。
- 共働き前提のローンだと一人では返済できない
- 一人で住むには家が大きすぎて、維持費がかさむ
- 住宅を売却しても借金だけが残ってしまう
- 住宅ローンと養育費の両立ができない
おそらく、離婚時には支払い等について話し合いが行われるでしょう。
ですが、それはあくまで離婚した時点の経済状況を前提としたもの。
そこから経済状況が悪化すれば、約束は守られなくなる可能性が高まります。
これから新居を購入するのに、離婚なんて考えたくない未来です。
しかし、あなたが名義人になるのであれば、そこは一度、冷静になってみましょう。
どんな理由があれ、最終的に借金の責任を負うのは名義人ですよ。
住宅ローンのリスク回避方法
それでは、これらの住宅ローンリスクを回避する方法があるのでしょうか？
絶対的な回答はありませんが、かなり有効な手段はあります。
それは「購入時にリセールバリューを考える」ことです。
実は、私はあまり家に対する思い入れはありません。
そんな私が唯一気にしたのが「リセールバリュー」です。
妻の希望は、できれば新築マンションを購入したいというものでした。
その希望を実現させるためにも、私は「好立地」にこだわりました。
新築物件は購入とともにリセールバリューが大きく下がります。
それを踏まえたうえで、購入しても価格が低下しにくい立地を探しました。
購入金額が高くなったものの、何とか買える物件を見つけました。
その後、物件を売ることになったとき、本当に「好立地」にこだわって良かったと痛感しました。
購入から3～4年で売却しましたが、ローン残高を返済して100万円ほど手元に残る金額になりました。
もし物件を選んだいたとき「購入価格」や「立地よりも広さ」を優先していたら、いまでも借金を抱えていたかもしれません。
住宅ローンの契約ではいろいろやらかした私でしたが、これだけは自分自身を「ナイス選択！」と褒めてあげたいです。
人生はどれだけ計画的に進めようと思っても、自分の意志だけで何とかなるものではありません。
みなさんも新居購入を検討する際は、破綻することも想定して考えてみてはいかがでしょうか？
危険を感じるデジャヴ
リセールバリューを考えるとき、気をつけたいのは「時代背景」です。
私が社会人になったとき、世間はまだバブル時代でした。
新卒で入社した会社では、上司などから不動産の話を聞かされました。
当時は不動産価格が上昇を続けていて、多くの人が下がることを考えていませんでした。
サラリーマンが都内物件を買うなんて夢のまた夢。
中には通勤に片道3時間近くかけている人もいました。
その後、バブルがはじけると、不動産にまつわる悲劇ばかり聞くようになりました。
「住宅ローンが返済できない」「売却しても借金だけが残る」
笑い話のようですが、当時は東京の地価で米国全土が購入できるという価格になっていました。
そんな価格が、いつまでも続くはずがないのは冷静になれば分かるはず。
ですが、多くの人は不動産価格が上がり続けると信じて、争って物件を購入していたのです。
今、首都圏の新築中古マンション価格が、急上昇しています。
2021年の価格は、バブル期に匹敵するそうです。
ですが、ここで冷静に考えてみましょう。
今、日本の人口は、急速に減少しています。
当たり前ですが、人口が減少すれば不動産の需要も減少します。
米国全土が購入できる地価が、長続きするわけがありません。
そして、人口が急減しているのに、地価が上昇しつづけることもどこか無理があるのではないでしょうか？
もちろん、これは私の個人的な見解でしかありませんが…。
まとめ
新居購入は、夫婦にとって大切な買い物。
ですが、人生で最大の借金を背負う機会でもあります。
個人的な経験では、人生は想像以上にトラブルが発生します。
だからこそ、住宅ローンはリスクを考えたうえで契約することが大切だと思います。
みなさんも、住宅ローンを組む際は、頭の片隅にでもリスクを考えた方が良いのではないでしょうか。
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